Det som prövades i målet vi drev till Högsta domstolen var om det kunde föreligga en så kallad intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i de fall syftet med förstahandsupplåtelsen enbart varit att lägenheten skulle hyras ut i andra hand.
Högsta domstolen slog fast att det typiskt sett anses föreligga en intressegemenskap om förstahandshyresgästen inte haft för avsikt att bo i lägenheten. Då uthyrningsföretag aldrig har för avsikt att använda lägenheter själva eller för några till bolagen knutna personer anses det nästan alltid föreligga en intressegemenskap mellan fastighetsägare och uthyrningsföretag.
Nästa steg i prövningen är att bedöma om det anses föreligga ett kringgående av någon bestämmelse i lag till förmån för hyresgäster.
Vid den senare prövningen skall samtliga relevanta omständigheter beaktas, vilket bland annat omfattar skälen för uthyrningen, om andrahandshyresgästens hyra varit oskäligt hög och om uthyrningsformen använts för att fastighetsägaren enkelt skall kunna bli av med hyresgästen. I de allra flesta fall där lägenheter hyrts ut genom uthyrningsföretag är omständigheterna sådana att ett kringgående anses ha skett.
Om det både anses föreligga en intressegemenskap och ett kringgående i någon form har du som andrahandshyresgäst samma rättigheter gentemot fastighetsägaren som om lägenheten hyrts i första hand. Du anses då alltså ha samma rättigheter som om du haft ett förstahandskontrakt och vi kan hjälpa dig framåt.
Om vi kan hjälpa dig driver vi de nödvändiga processerna åt dig, vilket i de flesta fall i första hand blir att väcka talan om återbetalning av hyra och fastställande av villkor för den fortsatta uthyrningen.
I detta steg beräknar vi vad den skäliga hyran för din lägenhet skall vara. Detta sker genom att vi jämför din hyra med den med Hyresgästföreningen förhandlade hyran för andra liknande lägenheter. Av relevans här är i första hand lägenheter i fastigheten du bor i och i andra hand lägenheter i ditt närområde. Prövningen sker i Hyresnämnden.
Nästa steg är eventuella processer i allmän domstol, det vill säga i tingsrätten, hovrätten och i sista hand Högsta domstolen. Här kan det variera beroende på hur motparten agerat såväl innan du kontaktade oss som efter. Vid exempelvis en uppsägning från uthyrningsföretagets eller fastighetsägarens sida väcker vi talan om att du skall ha samma rättigheter som om lägenheten hyrts i första hand.
Oavsett invändningar från uthyrningsföretag och fastighetsägare är vårt mål alltid att du skall få bo kvar i din lägenhet och att du skall få så mycket pengar som möjligt när processerna är klara. Det kan även bli aktuellt med förlikningar, där resultatet kan variera betydligt. Under dessa processer kommer du hållas informerad och i den mån du vill även inkluderad när det kommer till taktiska och processuella överväganden.
Så länge du följer våra råd står vi i praktiken för alla kostnader oavsett utgång, bortsett från om fastighetsägaren omedelbart ger dig ett förstahandskontrakt eller om du själv väljer att träffa en förlikning – ersättning för rättegångskostnader betalas som regel av motparten och om vi mot förmodan skulle förlora står vi för motpartens rättegångskostnader.
När alla processer är avklarade och vi fått betalt av våra motparter delar vi på vinsten. Utbetald ersättning för rättegångskostnader behåller vi medan du behåller hela beloppet avseende återbetald hyra för tiden efter att vi väckt talan i hyresnämnden.
Det vi delar på kan avse dels återbetald överhyra för tiden innan vi väckte talan i hyresnämnden, dels otillåten förmedlingsavgift som skall betalas tillbaka, dels skadestånd och dels eventuella förlikningsbelopp vi lyckats erhålla från motparterna.
Målsättningen är alltid att du ska bo kvar i lägenheten med ett säkert hyreskontrakt och en skälig hyra, precis som om du haft en förstahandskontrakt från första början.
Copyright 2023 Urban Rights AB. All rights reserved.
